L’hypothèque multi-tranches peut vous rendre captif d’une institution financière. Et c’est en plein ce que le banquier veut. Mais si on évite ce piège, c’est une option très intéressante.

À quoi sert l’hypothèque multi-tranches?

L’hypothèque multi-tranches consiste à diviser un emprunt en plusieurs tranches, dont chacune aura des conditions spécifiques de remboursement: taux d’intérêt, amortissement, terme, etc.. On l’utilise pour répondre à différents besoins financiers que l’on regroupe dans un seul acte hypothécaire.

Par exemple: un couple dispose d’une possibilité d’emprunt hypothécaire de 200 000 $. Son hypothèque multi-tranches est divisée comme suit:

  • Premièrement, une tranche de 150 000 $ sert à payer l’hypothèque pour la maison. Cet emprunt considérable est à taux fixe avec un amortissement sur 30 ans.
  • Une deuxième tranche de 30 000 $ permet d’obtenir les fonds nécessaires pour rénover un immeuble locatif qui sera mis en vente d’ici 18 mois. Il s’agit d’un emprunt à taux variable, amorti sur 10 ans pour alléger les mensualités.
  • Une portion de 12 000 $ permet l’achat d’une voiture usagée à un meilleur taux d’intérêt qu’un financement auto. Emprunt à taux variable avec amortissement sur 5 ans. On ne veut quand même pas amortir notre auto sur 30 ans!
  • Le reste, soit 8 000 $, est converti en marge de crédit hypothécaire. Celle-ci offre un meilleur taux d’intérêt qu’une marge de crédit conventionnelle. Aucun intérêt ne sera exigible si le couple ne l’utilise pas. En fait, une fois que vous avez convenu avec votre institution financière du montant possible d’emprunt en hypothèque multi-tranches (dans l’exemple ci-dessus: 200 000 $), toute portion qui n’est pas déboursée est traitée comme une marge de crédit hypothécaire.

Les risques de l’hypothèque multi-tranches: captif et endetté

Or, voici ce que le banquier ne vous dit pas: pour vous garder chez lui le plus longtemps possible, il s’assurera d’attacher à chaque tranche un terme différent (1 an, 3 ans, 5 ans, etc.). Vous serez alors coincés. Impossible de changer d’institution financière lorsqu’une tranche vient à échéance, à moins de payer les pénalités pour toutes les autres tranches. Et ça, ça coûte cher!

Vous serez pris dans une spirale de renouvellement tranche par tranche, sans fin, puisqu’aucune ne viendra à terme en même temps. Vous ne pourrez donc plus « magasiner » votre institution financière, à moins d’en payer le prix.

Conséquemment, il faut s’assurer que toutes les tranches hypothécaires viennent à terme en même temps si on veut profiter des avantages de l’hypothèque multi-tranches . Et ce, peu importe les arguments du banquier.

L’autre risque est le surendettement. C’est particulièrement le cas si l’emprunt contient une portion en marge de crédit hypothécaire. Il faut une bonne dose d’autodiscipline pour éviter d’utiliser les sommes disponibles à des besoins qui ne sont pas absolument nécessaires.

Mais bien utilisé, ce type d’hypothèque présente plusieurs avantages.

Entre autres, l’emprunt se traduit par une seule hypothèque de premier rang.  En effet, ce n’est pas une hypothèque de premier rang suivit d’une autre de deuxième rang, puis d’une troisième, etc. Conséquemment, les frais notariés sont moins dispendieux que pour la production de plusieurs actes hypothécaires.

De plus, les tranches peuvent être négociées à des moments différents, au fur et à mesure que les besoins se font sentir et ce, sans frais de notaires additionnels. Et à chaque ajout d’une tranche, on ne perd pas les conditions des tranches déjà négociées.

Mentionnons aussi que le calcul des intérêts est fait par tranche ce qui facilite la comptabilité. Dans l’exemple ci-dessus, le couple peut facilement calculer les intérêts déductibles d’impôts pour l’emprunt relié à la rénovation de leur immeuble locatif.

Les conditions d’admissibilité de l’hypothèque multi-tranches.

  • D’une part, le montant disponible pour emprunt ne peut dépasser 80 % de la valeur marchande de la propriété.
  • Aussi, l’emprunteur doit démontrer sa capacité financière de remboursement.
  • Bien entendu, il faut s’entendre préalablement avec l’institution financière sur la valeur totale de l’hypothèque multi-tranches dont on veut disposer.

Si vous avez des questions ou besoin d’un conseil, n’hésitez pas à me contacter (450-446-0102 ou r.campbell@hypotheca.ca). Ça me fait toujours plaisir de vous aider.