Vos pénalités hypothécaires, vous les connaissez?

Vos pénalités hypothécaires, vous les connaissez?

Les pénalités, c’est le (gros) montant que vous devrez payer à votre prêteur si vous remboursez votre hypothèque avant terme. La vie étant pleine de surprises, plusieurs événements peuvent vous amener à résilier votre prêt hypothécaire. Séparation, perte d’emploi, déménagement ou tout simplement, la maison de vos rêves est en vente, là, maintenant. Mais résilier, ça peut coûter cher.

Pourquoi les prêteurs imposent des pénalités

Les prêteurs subissent une perte lorsque vous résiliez votre hypothèque avant terme. Ils perdent les intérêts que vous auriez payés au fil des mois. C’est pour se compenser ou amoindrir cette perte que les institutions financières exigent un dédommagement: les pénalités.

Calculer le montant des pénalités à payer

Le calcul de la pénalité est basé sur différentes variables: le montant qui vous reste à payer sur l’hypothèque, le temps qui reste jusqu’à l’échéance, le type de taux (variable, fixe, etc.) et le taux d’intérêt. À noter que les variables et la façon de les appliquer peuvent différer selon le prêteur.

De façon générale, si votre hypothèque est à taux variable, votre pénalité équivaudra à trois mois d’intérêts peu importe le temps restant de votre terme. Par exemple, pour un prêt de 100 000 $, si votre taux est de 4%, vous devrez verser 1 000 $, soit:

  • 100 000 $ x 4%= 4 000 $ d’intérêt pour l’année
  • 4 000 $ divisé par 4 (puisque 3 mois correspond à 1/4 d’une année) = 1 000 $

Si votre taux est fixe, le prêteur fera les deux calculs suivants et vous réclamera le montant le plus élevé des deux. Pour reprendre l’exemple ci-dessus:

  1. trois mois d’intérêt (1 000 $) ou
  2. un taux d’intérêt, qui équivaut à l’écart entre le taux en vigueur lors de la signature de votre contrat et celui en cours au moment de résilier votre hypothèque, appliqué à la totalité de la période restante. Dans l’exemple, si vous mettez fin à votre hypothèque 24 mois avant la fin du terme et que le taux actuel est de 3%, vous devrez payer 2 000 $ soit:
    • 4% – 3% = 1% d’écart
    • 1% x 100 000 $ = 1 000 $ d’intérêt annuellement
    • 1 000 $ x 2 ans = 2 000 $ de pénalité

Ainsi, le prêteur vous exigera une pénalité de 2 000 $, soit le montant le plus élevé entre 1 et 2. Il est facile de comprendre qu’avec un taux fixe, plus vous résiliez tôt dans votre terme, plus ça vous coûte cher.

Sans oublier les autres avantages…à rembourser

Si vous avez eu un rabais de taux, une remise en argent, des frais de notaire payés ou tout autre avantage, le prêteur vous demandera probablement de les rembourser, du moins au prorata du temps restant. Dans certains cas, des frais d’administration peuvent même s’ajouter.

Les institutions financières ne font pas de cadeaux. Le montant à payer sera toujours à leur avantage.

La bonne hypothèque, c’est plus qu’un taux

C’est aussi les conditions qui entourent le prêt. Il est parfois plus important de s’assurer que les conditions répondent à vos besoins et vous donnent la liberté de réaliser vos projets…même si ce n’est pas au taux le plus bas.

Vous voulez en savoir plus ou vous avez besoin d’aide: r.campbell@hypotheca.ca ou 450-446-0102.

Lire aussi: Renégocier son hypothèque avant terme: avantageux ou pas?

 

Prêteurs alternatifs, traditionnels, virtuels…Jusqu’où a-t-on le choix?

Prêteurs alternatifs, traditionnels, virtuels…Jusqu’où a-t-on le choix?

Il existe plusieurs types de prêteurs hypothécaires. Dans le jargon, on les appelle A, B, alternatif, privé, traditionnel, etc. C’est habituellement notre situation financière qui nous oriente vers l’un ou l’autre.

Les prêteurs A ou traditionnels

Vous les connaissez déjà. Ce sont les banques à charte fédérale et provinciale (Scotia, TD, National, Desjardins, inc). On y retrouve également les institutions de prêts en ligne qu’on appelle aussi les prêteurs virtuels (MCAP, First National, etc.). Ne cherchez pas la succursale la plus près de chez vous; tout se fait en ligne!

Les prêteurs A dont réglementés par le gouvernement fédéral via le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF).

Ils offrent les taux d’intérêt les plus avantageux: toujours en dessous du taux de référence de la banque du Canada. Mais ils ont des exigences strictes et particulièrement élevées. Surtout depuis 2016, alors que le gouvernement fédéral a resserré les règles concernant les emprunts hypothécaires (Lire aussi Les règles hypothécaires se resserrent).

Ces prêteurs exigent aussi un dossier de crédit impeccable. Si vous avez des retards de paiement, subi une faillite, êtes un nouvel arrivant sans preuves de revenus fixes ou un travailleur autonome qui se verse un salaire plus bas à des fins fiscales, vous risquez de ne pas vous qualifier aux yeux de l’institution financière.

Les prêteurs B ou alternatifs pour les situations financières plus difficiles ou moins conformes.

L’avantage des prêteurs B est que leurs exigences sont moins élevées. D’une part, ils sont plus tolérants sur les hauts et les bas de votre dossier de crédit. D’autre part, ils sont encadrés par les provinces et n’ont pas à se soumettre aux règles imposées par le BSIF. On constate d’ailleurs que depuis 2016, le nombre d’acheteurs qui se sont tournés vers les prêteurs alternatifs pour obtenir une hypothèque a augmenté.

Qui sont-ils ? Des prêteurs privés, des sociétés de placement hypothécaire, des coopératives d’épargnes et de crédits (quoique parmi ces derniers, certains adoptent des règles de plus en plus strictes, se rapprochant de celles imposées par le BSIF).

Le désavantage du prêt alternatif est que les taux d’intérêts sont plus élevés. Pourquoi? : le prêteur prend davantage de risques en vous prêtant. De plus, vous pouvez avoir à payer des frais d’ouverture de dossier variant de 1 à 3% du montant du prêt.

L’utilisation d’un prêteur alternatif peut être une solution très intéressante pour accéder éventuellement à un prêteur traditionnel. Même si le taux d’intérêt est plus élevé, ce ne sera que pour une période transitoire, soit de 3-6 mois à 2 ans, le temps de refaire son crédit.

Je fais affaire autant avec les prêteurs A que B. Je suis là pour vous aider à trouver la solution répondant le mieux à votre besoin. Pour me joindre: 450 446-0102 ou r.campbell@hypotheca.ca

Hypothèque multi-tranches: ce que la banque ne vous dit pas

Hypothèque multi-tranches: ce que la banque ne vous dit pas

L’hypothèque multi-tranches peut vous rendre captif d’une institution financière. Et c’est en plein ce que le banquier veut. Mais si on évite ce piège, c’est une option très intéressante.

À quoi sert l’hypothèque multi-tranches?

L’hypothèque multi-tranches consiste à diviser un emprunt en plusieurs tranches, dont chacune aura des conditions spécifiques de remboursement: taux d’intérêt, amortissement, terme, etc.. On l’utilise pour répondre à différents besoins financiers que l’on regroupe dans un seul acte hypothécaire.

Par exemple: un couple dispose d’une possibilité d’emprunt hypothécaire de 200 000 $. Son hypothèque multi-tranches est divisée comme suit:

  • Premièrement, une tranche de 150 000 $ sert à payer l’hypothèque pour la maison. Cet emprunt considérable est à taux fixe avec un amortissement sur 30 ans.
  • Une deuxième tranche de 30 000 $ permet d’obtenir les fonds nécessaires pour rénover un immeuble locatif qui sera mis en vente d’ici 18 mois. Il s’agit d’un emprunt à taux variable, amorti sur 10 ans pour alléger les mensualités.
  • Une portion de 12 000 $ permet l’achat d’une voiture usagée à un meilleur taux d’intérêt qu’un financement auto. Emprunt à taux variable avec amortissement sur 5 ans. On ne veut quand même pas amortir notre auto sur 30 ans!
  • Le reste, soit 8 000 $, est converti en marge de crédit hypothécaire. Celle-ci offre un meilleur taux d’intérêt qu’une marge de crédit conventionnelle. Aucun intérêt ne sera exigible si le couple ne l’utilise pas. En fait, une fois que vous avez convenu avec votre institution financière du montant possible d’emprunt en hypothèque multi-tranches (dans l’exemple ci-dessus: 200 000 $), toute portion qui n’est pas déboursée est traitée comme une marge de crédit hypothécaire.

Les risques de l’hypothèque multi-tranches: captif et endetté

Or, voici ce que le banquier ne vous dit pas: pour vous garder chez lui le plus longtemps possible, il s’assurera d’attacher à chaque tranche un terme différent (1 an, 3 ans, 5 ans, etc.). Vous serez alors coincés. Impossible de changer d’institution financière lorsqu’une tranche vient à échéance, à moins de payer les pénalités pour toutes les autres tranches. Et ça, ça coûte cher!

Vous serez pris dans une spirale de renouvellement tranche par tranche, sans fin, puisqu’aucune ne viendra à terme en même temps. Vous ne pourrez donc plus « magasiner » votre institution financière, à moins d’en payer le prix.

Conséquemment, il faut s’assurer que toutes les tranches hypothécaires viennent à terme en même temps si on veut profiter des avantages de l’hypothèque multi-tranches . Et ce, peu importe les arguments du banquier.

L’autre risque est le surendettement. C’est particulièrement le cas si l’emprunt contient une portion en marge de crédit hypothécaire. Il faut une bonne dose d’autodiscipline pour éviter d’utiliser les sommes disponibles à des besoins qui ne sont pas absolument nécessaires.

Mais bien utilisé, ce type d’hypothèque présente plusieurs avantages.

Entre autres, l’emprunt se traduit par une seule hypothèque de premier rang.  En effet, ce n’est pas une hypothèque de premier rang suivit d’une autre de deuxième rang, puis d’une troisième, etc. Conséquemment, les frais notariés sont moins dispendieux que pour la production de plusieurs actes hypothécaires.

De plus, les tranches peuvent être négociées à des moments différents, au fur et à mesure que les besoins se font sentir et ce, sans frais de notaires additionnels. Et à chaque ajout d’une tranche, on ne perd pas les conditions des tranches déjà négociées.

Mentionnons aussi que le calcul des intérêts est fait par tranche ce qui facilite la comptabilité. Dans l’exemple ci-dessus, le couple peut facilement calculer les intérêts déductibles d’impôts pour l’emprunt relié à la rénovation de leur immeuble locatif.

Les conditions d’admissibilité de l’hypothèque multi-tranches.

  • D’une part, le montant disponible pour emprunt ne peut dépasser 80 % de la valeur marchande de la propriété.
  • Aussi, l’emprunteur doit démontrer sa capacité financière de remboursement.
  • Bien entendu, il faut s’entendre préalablement avec l’institution financière sur la valeur totale de l’hypothèque multi-tranches dont on veut disposer.

Si vous avez des questions ou besoin d’un conseil, n’hésitez pas à me contacter (450-446-0102 ou r.campbell@hypotheca.ca). Ça me fait toujours plaisir de vous aider.

 

 

 

 

La face cachée du lien hypothécaire

La face cachée du lien hypothécaire

Lors de la signature du prêt hypothécaire, la plupart des institutions financières proposent d’enregistrer un lien hypothécaire représentant jusqu’à 125% de la valeur marchande de votre propriété. Et ce, même si votre prêt réel est moins élevé. Au cours des derniers mois, j’ai travaillé deux dossiers qui m’ont fait réfléchir aux risques liés à cette pratique.

L’avantage du lien hypothécaire plus élevé que la valeur du prêt

Si vous refinancez votre maison ultérieurement (par exemple, pour avoir des liquidités, faire des rénovations, investir, etc.), vous  n’avez pas à « notarier » la nouvelle transaction pourvu que le montant du nouveau prêt ne dépasse pas la valeur du lien enregistré par l’institution financière. Vous sauvez donc les frais de notaire.

Prenons un exemple:

  • Lors de l’achat, votre maison est évaluée à 400 000$. Votre institution financière, nommons-la P1, vous prête en 1re hypothèque 320 000 $ (80% de la valeur). Mais elle enregistre un lien hypothécaire de 500 000 $ (125% de la valeur).
  • Dix ans plus tard, votre maison vaut 600 000$. Vous la refinancez à 80% de sa valeur. Votre prêt sera donc de 480 000 $. Puisque le montant du prêt est inférieur à 500 000 $, vous n’avez pas à repasser chez le notaire.

Le risque caché du lien hypothécaire

Le risque survient si vous avez besoin d’une deuxième hypothèque sur votre propriété, pour toutes sortes de raisons (investissement, difficultés financières, etc.) et que P1 ne veut pas vous prêter…pour toutes sortes de raisons. Même si une autre institution financière, nommons-la P2, veut vous accorder le prêt, elle risque de ne pas être capable d’enregistrer l’hypothèque. Pourquoi? Parce que pour qu’un deuxième prêteur s’ajoute au premier, il faut que la valeur de votre maison soit assez élevée pour couvrir les deux hypothèques.

Quand un prêteur vous accorde un financement, il prend votre maison en garantie.

Et c’est là que le bat blesse. En prenant un lien de 125%, P1 a enregistré une hypothèque de 500 000 $ et non de 320 000 $. P1 a déjà un lien qui excède la valeur de votre propriété. Il faudrait donc que votre maison ait pris suffisamment de valeur pour couvrir ce 500 000 $ plus un deuxième prêt. Pour que ça se produise, ça prend un boom immobilier spectaculaire ou bien il faut attendre très, très longtemps.

Reprenons notre exemple:

  • Dix ans après l’achat, votre maison est évaluée à 600 000$
  • Votre solde hypothécaire avec P1 est à 200 000 $ puisque depuis 10 ans vous remboursez une partie du capital via vos paiements hypothécaires.
  • Vous demandez une 2e hypothèque à P2. Les institutions financières prêtent habituellement jusqu’à 80% de la valeur marchande de la propriété. Dans notre exemple, P2 pourrait donc vous accorder 480 000 $ (80% de 600 000 $) MOINS le solde de la première hypothèque (200 000 $) soit un prêt de 280 000 $.
  • Or, peu importe votre solde hypothécaire, les calculs se feront toujours sur la base d’un emprunt « existant » de 500 000 $, soit  le lien hypothécaire. C’est donc 480 000 $ moins 500 000 $ ! Il n’y a pas de place pour une deuxième hypothèque.
  • En fait, tant que la maison ne vaudra pas au moins 625 000 $ (500 000 $ équivalent à 80% de 625 000 $), vous ne pourrez pas obtenir de deuxième hypothèque ailleurs qu’avec P1.

Où est le risque? Pour sauver des frais de notaires, vous êtes coincés avec P1. Facile, me direz-vous, je n’ai qu’à refinancer la 1re hypothèque ailleurs! Si les taux montent, vous perdrez vos conditions et surtout, vous devrez payer des pénalités pour mettre fin à votre engagement. Il ne faut pas se leurrer, les institutions financières ne font pas de cadeaux.

C’est compliqué? Vous aimeriez en savoir plus? Je suis toujours disponible pour vous au 450-446-0102 ou r.campbell@hypotheca.ca

5 questions à se poser avant de rembourser son prêt hypothécaire

5 questions à se poser avant de rembourser son prêt hypothécaire

En collaboration avec Martin-Alexandre Campbell, planificateur financier, B.A.A. Finances. Groupe Hélios, Gestion de patrimoine.

Vous avez des liquidités – un héritage, un deuxième emploi, un cadeau de Loto-Québec, etc. – et vous pensez vous débarrasser de votre hypothèque d’un coup ou de façon accélérée. Certains vous diront « Chanceux » et d’autres, « Mauvaise idée, pas payant ». Qui croire?

En fait, chaque situation est unique et avant de prendre une décision, une analyse de votre profil financier est souhaitable. Voici quelques pistes pour amorcer votre réflexion:

1.Quelles sont vos autres dettes à part l’hypothèque?

Carte de crédit, marge de crédit, emprunt privé, impôt, etc. Le taux d’intérêt de ces dettes est souvent plus élevé que le taux d’hypothèque. Il est alors plus avantageux de rembourser ces dettes avant l’hypothèque.

2.Avez-vous un fond d’urgence pour pallier les imprévus: perte d’emploi, maladie, etc.?

On parle ici des sommes que vous conservez dans votre compte courant ainsi que des placements récupérables facilement. Selon les experts, ce fond de sécurité devrait équivaloir à 3 mois de salaire. Même si vous n’avez plus d’hypothèque, il est risqué de ne pas avoir d’argent disponible rapidement et peut coûter cher s’il faut l’emprunter sur les cartes de crédit.

3.Quel est le rendement moyen de vos investissements?

Lorsqu’on prend l’argent disponible pour rembourser une hypothèque dont le taux d’intérêt est de 2,5 %, ça équivaut à faire un rendement de 2,5 % (puisque vous ne payerez plus ces intérêts!). Si vos rendements moyens sont supérieurs au taux de votre hypothèque, il peut être plus payant d’utiliser vos liquidités pour les investir ailleurs, plutôt que de rembourser votre prêt. Votre rendement net correspondra alors à la différence entre le taux d’intérêt perçu pour vos placements et celui payé pour votre hypothèque.

4.Avez-vous assez d’argent pour votre retraite?

Pour certains, il serait plus sage d’en mettre de côté plutôt que de payer l’hypothèque.  Car, dans la réalité, lorsque l’hypothèque est remboursée, peu de gens ont la discipline de transférer systématiquement dans un placement un montant d’argent équivalant au paiement hypothécaire qu’ils avaient.

5.Quelle est votre situation fiscale?

Est-ce que vos intérêts sont déductibles d’impôts? Habitez-vous une maison à revenu? Les intérêts que vous payez pour l’hypothèque d’une maison à revenu sont déductibles d’impôts. En remboursant votre hypothèque, vous pourriez perdre cet avantage fiscal.

Je vous invite à consulter un planificateur financier. Ce spécialiste analyse votre situation en tenant compte de vos revenus, dépenses, objectifs et aussi de votre profil d’investisseur. J’en connais un bon: mon fils Martin-Alexandre. N’hésitez pas à le contacter au 514-316-7285 poste 201 ou 450-701-7234 ou par courriel  martin.campbell@groupehelios.ca. Vous pouvez aussi me joindre au 450-446-0102 ou par courriel r.campbell@hypotheca.ca.

 

 

 

 

 

 

Utiliser les services d’un courtier hypothécaire: une décision avantageuse

Utiliser les services d’un courtier hypothécaire: une décision avantageuse

Bien des gens ne savent pas ce que peut leur apporter un courtier hypothécaire.

On croit souvent qu’on a les meilleures conditions lorsqu’on fait nos démarches directement auprès de notre institution financière, plutôt qu’en faisant affaire avec un courtier. Or, il existe plusieurs banques, caisses, institutions virtuelles qui offrent des produits hypothécaires. Comment être certain d’avoir la meilleure hypothèque lorsqu’on se limite à son créancier habituel?

Ou alors, on choisit de magasiner notre hypothèque. Or, chaque demande de prêt et chaque refus affectera notre cote de crédit.

Le courtier hypothécaire a accès aux conditions de l’ensemble des prêteurs.

Il travaille à trouver, sur la marché, LE produit qui répond le mieux à vos besoins et capacités sans impact sur votre cote de crédit. De plus, il bénéficie souvent de taux avantageux, compte tenu du volume d’hypothèques qu’il transige.

Pour être compétitives, les institutions financières diminuent souvent leur taux hypothécaires et « rentabilisent » leur client en leur offrant des assurances, cartes de crédits ou marges de crédit. Ces produits sont parfois superflus par rapport à vos besoins et peuvent contribuer à vous endetter…et à rendre le refinancement hypothécaire (quelques années plus tard) plus difficile.

Le courtier hypothécaire vous conseillera, de façon objective sur ces produits et vous informera des impacts à long terme.

Vous avez tout à gagner à consulter un courtier hypothécaire. Ne vous limitez pas seulement à un prêteur. Et en plus, mon service est gratuit! Un appel (450 446-0102) ou un courriel (r.campbell@hypotheca.ca) suffit.