L’inspection préachat: ce que vous devez savoir

L’inspection préachat: ce que vous devez savoir

L’inspection préachat d’une maison par un inspecteur en bâtiment est-elle obligatoire? Voilà une question que l’on me pose souvent. Selon la loi, ce n’est pas obligatoire. Mais c’est drôlement utile! Voici pourquoi:

L’inspection d’un bâtiment est une analyse objective complète de l’état de la propriété que vous êtes sur le point d’acheter. Un inspecteur professionnel n’est pas dans un état « coup de cœur » comme vous. L’achat d’une maison étant un investissement financier majeur, aussi bien s’assurer que le bâtiment est en bonne condition.

L’inspection préachat permet de:

  • Justifier la valeur réelle de la propriété. L’inspecteur peut identifier des travaux qui doivent absolument être réalisés. Ces informations vous permettront de négocier le prix de vente ou d’exiger que les travaux soient faits avant la transaction.
  • Planifier un budget pour les travaux qui devront être faits au cours des prochaines années. L’inspecteur listera l’ensemble des rénovations ou réparations non urgentes, mais qui seront nécessaires à plus ou moins long terme. Ça pourrait être, par exemple, les joints de brique, le système de ventilation, le toit, etc..
  • S’assurer de la sécurité du bâtiment, par exemple en détectant les problèmes d’humidité, de champignons, etc..

L’inspection doit comprendre minimalement les vérifications suivantes:

  • L’état général de la structure du bâtiment: toit, fenêtres, électricité, solage, escaliers, balcon, etc.
  • Tout ce qui peut affecter la santé des occupants: qualité de l’air, taux d’humidité, moisissures, odeurs nauséabondes ou de produits toxiques, etc. Pour ce faire, le professionnel vérifiera le système de ventilation, la plomberie, le chauffage, etc.
  • La qualité de l’isolation, notamment pour détecter la présence de vermiculite qui contiendrait une trop grande quantité d’amiante.
  • La configuration ou l’aménagement du terrain: par exemple, la présence d’une pente négative pouvant contribuer à inonder le terrain, un aménagement paysager inapproprié pouvant créer à long terme un surplus d’humidité néfaste.

Combien coûte une inspection en bâtiment?

Quelques centaines de dollars. Ce montant fait partie des frais reliés à l’achat d’un immeuble, tout comme le notaire, la taxe de mutation, le déménagement. C’est une bien petite somme comparativement à l’investissement que vous vous apprêtez à faire en achetant une propriété. Et ça peut vous épargner bien des soucis.

Faire affaire avec un inspecteur en bâtiment de confiance

Il faut savoir que ce titre n’est pas réglementé: n’importe qui peut s’improviser et facturer ses services. Quelques indices vous permettent toutefois de vous assurer du sérieux du candidat.

  • Il est membre d’une association professionnelle comme l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ), l’Association nationale des inspecteurs et experts en bâtiment (ANIEB) ou l’Association internationale des inspecteurs immobiliers certifiés du Québec (InterNACHI Québec)
  • Il a une assurance responsabilité
  • Il a de bonnes références. Si déjà il refuse de vous donner des noms de clients, ayez des doutes!
  • Il vous déposera un rapport écrit: demandez à voir un exemplaire d’un rapport et prenez le temps de vérifier la pertinence et la clarté des informations.
  • Il est indépendant: méfiez-vous s’il travaille pour un entrepreneur en rénovation; il y a un risque de conflit d’intérêt.

Prenez le temps de vérifier ces informations puis soyez présent lors de l’inspection.

Qu’en est-il si vous découvrez un vice caché par la suite?

L’inspection ne garantit pas que le bâtiment n’a pas de vices cachés. L’inspecteur ne peut quand même pas ouvrir les murs et défaire le plafond! Par ailleurs, si vous devez poursuivre le vendeur, ce n’est pas parce que vous avez un rapport d’inspection que le juge va automatiquement vous donner raison. Mais d’avoir fait affaire avec un professionnel pour vérifier l’état de la propriété prouve votre sérieux et votre bonne foi. Et ça, ça ajoute du poids à votre dossier.

Si vous avez des questions ou besoin d’un conseil, n’hésitez pas à me contacter (450-446-0102 ou r.campbell@hypotheca.ca). Ça me fait toujours plaisir de vous aider.

 

Budget: payez-vous déjà votre future hypothèque?

Budget: payez-vous déjà votre future hypothèque?

Ou comment savoir si votre budget actuel vous permet de devenir propriétaire.

Vous voulez accéder à la propriété pour améliorer votre qualité de vie. Vous vous attendez à quelques petits sacrifices ici et là pour réaliser votre rêve, mais pas au point de chambouler votre train de vie. Après tout, on veut une maison, pas une prison. Un petit calcul, basé sur votre budget actuel, vous permet de vous assurer que vous êtes prêt à faire le saut.

L’impact d’une maison sur votre budget

Le coût mensuel pour se loger est plus élevé pour un propriétaire qu’un locataire. Concrètement, en tant que propriétaire, vous devrez assumer:

  • Un versement hypothécaire habituellement plus élevé qu’un loyer
  • Les taxes municipales et scolaires
  • Les coûts d’entretien du bâtiment et du terrain tels les réparations courantes, le gazon, les plates-bandes, le déneigement et …l’abonnement à la quincaillerie du coin!
    • Ces coûts varient selon l’état de la maison, vos habiletés manuelles et le temps que vous avez à consacrer à l’entretien (faire ou faire faire). Certains parlent de 300 $ par mois, d’autres se basent sur le barème de 0,5% à 1% de la valeur de la propriété.
  • Ou les frais de copropriété pour ceux qui optent pour le condo ou la maison de ville.
    • Selon une étude de la Fédération des chambres immobilières du Québec réalisée en 2016, ces frais seraient en moyenne de 198$ par mois pour la grande région de Montréal.
  • Une facture plus élevée d’électricité et de chauffage
    • Il est possible d’obtenir l’information concernant la consommation d’électricité pour une résidence sur le site d’ Hydro-Québec.
  • Une assurance vie-invalidité puisque vous êtes maintenant responsable d’une dette importante.
    • Le coût varie entre autres selon le montant de l’hypothèque, votre âge, votre état de santé et le type de protection souhaitée. Aux fins d’exercice, si vous visez une maison de 300 000 $, que vous êtes jeune et en bonne santé, vous pouvez planifier environ 100 $ par mois pour une protection adéquate.
  • Le remboursement de votre REER si vous vous êtes prévalu du Régime d’accès à la propriété (RAP) pour votre mise de fonds.

Calculer sa capacité à payer son hypothèque et les frais liés à une maison

Quantifiez ces dépenses sur une base mensuelle, additionnez-les, puis soustrayez de ce total votre coût de loyer et d’électricité actuel en tant que locataire. Ce montant représente grosso modo ce que ça vous coûtera de plus par mois pour avoir votre maison.

Si vous économisez déjà ce montant, à tous les mois, vous avez les moyens d’être propriétaire. Autrement dit, votre épargne actuelle couvre les coûts additionnels reliés au fait d’avoir une propriété.

Bien entendu, ce calcul rapide part du principe que les dépenses courantes tels l’épicerie, le prêt-auto, l’internet, le téléphone ainsi que les cartes de crédit demeurent sensiblement les mêmes. Si vous vous éloignez de votre lieu de travail, que « junior » s’en vient et qu’acheter une maison rime avec adopter un pitou, il se peut que votre facture de dépenses courantes augmente et gruge une partie de votre épargne.

Faire son budget avant de faire le saut

Vous n’êtes pas certain? Vous avez un bon revenu, mais l’épargne n’y est pas? Il est peut-être temps de faire un budget détaillé pour vous donner un portrait clair de votre train de vie. Des outils sont disponibles sur internet, dont la Calculatrice budgétaire de l’agence de la consommation en matière financière du Canada ainsi que les outils des Associations coopératives d’économie familiale (ACEF).

Je  peux vous aider à déterminer votre capacité d’achat. N’hésitez pas à me contacter au 450-446-0102 ou à m’écrire (r.campbell@hypotheca.ca). Ça me fait toujours plaisir de vous aider.

Le prêt hypothécaire «Achat rénovation»: est-ce fait pour vous?

Le prêt hypothécaire «Achat rénovation»: est-ce fait pour vous?

Le prêt hypothécaire Achat rénovation couvre à la fois le coût d’achat d’une propriété et le coût des travaux de rénovations qu’on veut y effectuer. Autrement dit, le coût des rénovations est additionné au prix d’achat. Les règles d’admissibilité hypothécaires s’appliquent alors sur ce nouveau montant.

Le prêt Achat rénovation est avantageux parce qu’on peut financer les rénovations à 95%.

Vous préférez attendre un an ou deux pour retaper la cuisine ou le sous-sol de votre nouvelle propriété? Si vous ne le faites pas à l’achat, vous risquez de ne pas être capable d’obtenir de financement hypothécaire pour payer vos travaux. En fait, vous devrez attendre probablement 7 ou 8 ans avant d’avoir suffisamment d’équité sur votre maison pour obtenir un refinancement. Et celui-ci ne sera que de 80% de la valeur de votre propriété.

Finalement, vous ne voulez pas attendre. Vous optez pour l’Achat rénovation. Voici les 5 choses importantes que vous devez savoir:

1. Devis et estimations: la course avant le prêt!

Vous devez d’abord obtenir un devis (description des travaux) à réaliser avec une estimation des coûts. Ces documents sont exigés par les institutions financières pour l’analyse de votre demande de prêt hypothécaire.

Attention, si votre offre d’achat est conditionnelle à l’approbation hypothécaire, vous n’aurez que quelques jours après l’acceptation de l’offre d’achat pour les fournir.

Concrètement, ça signifie trouver l’entrepreneur, prendre rendez-vous avec lui pour qu’il vérifie l’ampleur des travaux, prenne les mesures et finalement prépare et vous envoie la soumission. À noter que l’entrepreneur doit être membre de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Ou si vous faites les travaux vous-mêmes: magasiner et obtenir auprès d’un marchand les estimations de coûts des matériaux (jusqu’aux poignées de portes d’armoires, vis et scellant!) .

Bref, ça sera un petit marathon de quelques jours. Songez donc à vous entendre avec votre vendeur pour obtenir un délai plus long pour l’approbation hypothécaire.

2. Le montant du prêt hypothécaire Achat rénovation: selon la valeur marchande…ou moins!

Comme pour n’importe quel prêt hypothécaire, l’institution financière se basera sur la valeur marchande de la propriété mais, cette fois, avec les rénovations projetées. Le prêt hypothécaire consenti correspondra à 95% de cette valeur projetée.

Si le coût de l’achat et des rénovations est plus élevé que la valeur marchande projetée, vous devrez faire une mise de fonds plus grande pour financer vos travaux.

Et bien entendu, si le coût d’achat de la maison et des rénovations prévues est moins élevé que cette valeur marchande, l’institution financière consentira un prêt hypothécaire correspondant à 95% du coût total achat-rénovations. Bref, c’est toujours le moindre des deux.

3. Le déboursement du prêt Achat rénovation: à l’achat et à la fin des travaux.

Lors de la signature de l’acte hypothécaire chez le notaire, l’institution financière déboursera le montant équivalent à 95% du coût d’achat de la propriété. Vous aurez alors la responsabilité de réaliser ou faire exécuter les travaux. Pratico-pratique, vous avez généralement de 4 mois à 2 ans pour effecteur vos travaux.

Le deuxième déboursé, celui concernant les rénovations, se fait lorsque 100% des travaux planifiés sont terminés. L’institution financière mandatera un évaluateur pour s’en assurer.

4. Chose promise, chose due: on ne change pas d’idée sur les travaux.

Il est très important que les travaux réalisés soient ceux pour lesquels vous avez demandé le prêt. En effet, la valeur de la maison a été établie par l’institution financière en fonction du détail des estimations et devis fournis. Même si c’est la canicule, on ne renonce pas à ses nouvelles armoires pour faire installer une piscine! On ne troque pas les comptoirs en quartz pour d’autres en arborite en se disant qu’avec l’économie on a pu changer la céramique du plancher! Si vous changez d’idée sur les rénovations à apporter ou la qualité des matériaux, la banque peut refuser de vous verser l’argent.

5. Généralement, le coût des rénovations ne devrait pas dépasser 20% du prix d’achat de la maison.

Sinon, d’autres critères de financement s’appliquent: déboursés progressifs, obligation de faire affaire avec un entrepreneur, exigences plus élevées de mise de fonds, etc. Pourquoi? L’expérience démontre qu’il y a un risque beaucoup plus grand de dépassement des coûts. L’institution financière veut donc s’assurer que vous aurez les reins assez solides pour faire face aux imprévus.

Le prêt Achat rénovation s’applique autant pour l’acquisition d’une maison unifamiliale, d’un chalet ou d’un multilogements. Les modalités de financement peuvent varier selon les prêteurs et les assureurs (SCHL, Genworth ou Canada Garanty). Pour en savoir plus, n’hésitez pas à m’appeler (450 446-0102) ou écrivez-moi (r.campbell@hypotheca.ca). Vous pouvez compter sur moi: je travaille pour votre intérêt.

 

10 choses à faire lors de l’achat d’une maison

10 choses à faire lors de l’achat d’une maison

L’offre d’achat est acceptée, le financement accordé…vous êtes presque propriétaire. Mais il reste encore quelques transactions légales, financières et autres à traverser. Pour vous aider, je vous ai préparé un aide mémoire.

1. Gelez votre situation financière : pour le prêteur, votre situation financière doit rester la même. Évitez donc les changements importants jusqu’à ce que la transaction d’achat soit notariée. La voiture neuve, l’achat de meubles ou le congé sabbatique attendront quelque temps.

2. Votre REER et le programme RAP: si votre mise de fonds provient de votre REER et que vous profitez du programme RAP, prenez immédiatement contact avec l’institution détenant vos placements afin de les retirer.

3. Prenez rendez-vous avec votre notaire: fixez dès maintenant votre rendez-vous avec le notaire – le même que vous m’avez désigné lors de la négociation de votre hypothèque – et informez-en votre vendeur et agent immobilier, s’il y a lieu.

Attention: la date d’achat prévue par le prêteur est celle indiquée sur l’offre d’achat. Si vous changez cette date ou le nom du notaire, vous devez en aviser votre courtier hypothécaire (moi!) dans les plus brefs délais.

Si deux semaines avant la transaction vous n’avez pas de nouvelle de votre notaire, vérifiez avec lui si tout se déroule normalement dans votre dossier.

4. Prévoyez un chèque pour le notaire: dans la semaine précédant votre achat, votre notaire vous demandera un chèque certifié couvrant votre mise de fonds, la taxe du Québec sur la prime SCHL (9% en 2017), sa facture, les ajustements de taxes municipales et scolaires et, peut-être, un montant de réserve exigé par le prêteur pour les taxes municipales et scolaires à venir.

5. Assurez votre maison: le prêt hypothécaire est conditionnel à ce que votre maison soit assurée lors de l’achat. Votre prêteur hypothécaire devra être inscrit sur la police en tant que bénéficiaire et la preuve d’assurance vous sera demandée par votre notaire.   Magasinez donc vos assurances dès maintenant. Lire aussi Assurez son prêt intelligemment

6. Un testament : si vous n’avez pas de testament, prévoyez-en un afin de bien protéger votre part de la maison. En cas de décès, la part de la maison d’un conjoint non marié sera remise à sa succession légale et non au conjoint survivant…Désirez-vous demander la permission à la belle-famille pour vendre votre part en cas de décès?

Informez-vous aussi sur le mandat en cas d’inaptitude (ou mandat de protection) qui vous permettra de prendre soin de votre conjoint et de ses biens en cas d’inaptitude, par exemple suite à un accident ou une maladie.

7. Les taxes municipales et scolaires: les comptes de taxes étant émis une fois par an, vous ne recevrez pas de compte à votre nom la première année. Malgré cela, il est possible que vous ayez à en payer car même si vos taxes sont incluses dans vos paiements hypothécaires, le prêteur doit se bâtir une réserve afin de prendre en charge le paiement des taxes de la première année. Le prêteur devrait vous informer de ces détails. Assurez-vous de connaître, par votre notaire, les dates prévues de paiements afin d’éviter des frais d’intérêts.

8. Les droits de mutation (taxe de bienvenue): la municipalité vous fera parvenir le compte dans un délai variant de 1 à 6 mois suivant la date d’achat de la propriété. Cette taxe n’est pas payable par versements. Prévoyez donc ce montant.

9. Hydro Québec, Téléphone, Internet, etc.: prenez vos rendez-vous et confirmez votre changement d’adresse pour le transfert de vos services. Vous pouvez faire la lecture du compteur d’Hydro-Québec et leur transmettre l’information pour une facturation réelle de votre consommation.

10. Prévoyez vos changements d’adresse et, s’il y a lieu, de téléphone et courriel:

  • Service québécois de changement d’adresse: en une seule démarche, transmettez vos nouvelles coordonnées aux 6 principaux ministères et organismes.
  • Poste canada réacheminement du courrier: pour faire suivre votre courrier provenant d’expéditeurs qui n’ont pas été informés de votre nouvelle adresse. Ça vous permettra de repérer ceux que vous aviez oubliés…
  • Courriel: si vous changez de fournisseur internet, vous changerez peut-être d’adresse courriel. Ne m’oubliez pas! Je communique avec vous par courriel.
  • Téléphone: une nouvelle ville signifie souvent un nouveau numéro de téléphone. Ne n’oubliez pas! Je communique avec vous par téléphone aussi!

Je suis toujours là pour vous accompagner. Si vous avez des questions ou besoin de conseils, n’hésitez pas à me contacter 450 446-0102 ou  r.campbell@hypotheca.ca. Ça me fait toujours plaisir de vous aider.

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Fiston a besoin de vous comme co-signataire de son hypothèque. Ça veut dire quoi?

Fiston a besoin de vous comme co-signataire de son hypothèque. Ça veut dire quoi?

Hélas, il n’a pas réussi à convaincre la banque sur sa capacité à assumer l’hypothèque. Elle lui demande un «co-» et, bien entendu, il a pensé à vous! Et oui, on est parent longtemps! Mais cette situation s’applique à bien des cas: frère, sœur, ami, etc.

D’où l’importance de bien comprendre les termes utilisés pour désigner les signataires des actes hypothécaires, particulièrement lorsque des «co-» sont exigés par l’institution financière: co-emprunteur et co-acheteur. Parce que, quand on signe en bas de la page, vaut mieux savoir dans quoi on s’embarque.

 

Un co-emprunteur ou endosseur est responsable de l’emprunt sans être propriétaire de l’immeuble

  • vous signerez l’acte de prêt pour l’hypothèque mais pas l’acte de vente de l’immeuble.
  • puisque vous n’êtes pas propriétaire, vous ne pourrez profiter du gain en capital si l’immeuble est vendu.
  • pour être libéré de vos obligations, la banque doit donner son accord. Il faudra alors refaire l’acte hypothécaire. Des frais de notaires sont à prévoir.

 

Un co-acheteur est co-propriétaire de l’immeuble et automatiquement co-emprunteur

  • vous signerez donc l’acte de vente et l’acte de prêt de fiston. Mais vous n’êtes pas obligé d’habiter la propriété (il préfèrera sûrement, d’ailleurs!)
  • pour être libéré de vos obligations, la banque doit donner son accord. Il faudra alors que vous vendiez votre part à l’autre propriétaire (dans l’exemple: fiston) ce qui impliquera des frais de notaires pour l’acte de vente et un nouvel acte hypothécaire. Et ce, même si vous vendez votre part pour 1$ seulement.

 

Pourquoi les banques demandent-elles des co-signataires?

Principalement parce que les revenus du demandeur ne sont pas assez élevés ou sa situation d’emploi n’est pas stable (un premier emploi, un emploi saisonnier, etc.). L’ajout d’un co-signataire peut aussi servir à rassurer l’institution bancaire dans le cas où le crédit du demandeur présente de légères lacunes (aucun historique de crédit, quelques retards de paiement, etc.). Mais en aucun cas un co-signataire ne pourra compenser un mauvais dossier de crédit.

A noter que certaines banques n’acceptent pas les co-emprunteurs et exigent un co-acheteur.

 

L’impact sur votre crédit?

La banque va analyser vos deux situations financières (la vôtre et cette de l’emprunteur principal) pour établir le risque rattaché à l’hypothèque. Si le prêt est émis, la dette sera inscrite à votre dossier de crédit et viendra diminuer votre capacité à emprunter ultérieurement.

Si on vous demande d’être co-signataire ou si c’est vous qui en avez besoin, je vous suis là pour vous aider à bien analyser la situation. N’hésitez pas à me joindre au 450-446-0102 ou par courriel r.campbell@hypotheca.ca .

Les règles hypothécaires se resserrent

Les règles hypothécaires se resserrent

Le 17 octobre 2016, le gouvernement fédéral a modifié les règles hypothécaires pour les prêts assurés. Depuis cette date, si vous voulez obtenir une hypothèque assurée par la SCHL, Genworth ou Canada Guaranty – autrement dit, si vous empruntez plus de 80% de la valeur marchande de la maison – le calcul de votre capacité à rembourser le prêt sera basé sur le taux de référence de la banque du Canada (5,7%) et non sur le taux offert par l’institution prêteuse (en moyenne 3,7%).

L’impact des nouvelles règles hypothécaires sur ma demande de prêt?

  • Admissibilité au prêt: même si le taux réellement payé sera de disons 3,7%, vous devez vous qualifier auprès de la banque comme si vous deviez payer 5,7%. Certains acheteurs potentiels ne se qualifieront plus.
  • Montant du prêt: le prêt que la banque vous accordera est maintenant plus petit. Il faut donc revoir à la baisse le prix que vous pouvez vous permettre pour l’achat ou le refinancement de la maison, ou augmenter vos revenus qualifiables (par exemple, par l’endossement d’un tiers) afin d’obtenir un montant d’hypothèque plus élevé.

Uniformiser les règles pour les prêts assurés

Remettons les pendules à l’heure. Cette règle s’appliquait déjà  pour les prêts de moins de 5 ans assurés. Le gouvernement ne fait qu’uniformiser les règles pour l’ensemble des prêts assurés.

Pourquoi ? Pour stabiliser le marché hypothécaire canadien. Le prix des maisons à Toronto et Vancouver a atteint un niveau alarmant ce qui rend les hypothèques plus à risque. Comme le fédéral assure en grande partie les hypothèques dont la mise de fond est de moins de 20%, il assume une grande part des risques. En resserrant les règles hypothécaires, il contribue à freiner la hausse des prix, l’endettement et se place en position pour mieux contrôler les variations du marché.

D’ailleurs, le gouvernement fédéral serre la vis depuis quelques années. Entre autres, au fil des ans, il a fait passer l’amortissement de 40 à 25 ans et a rendu obligatoire la mise de fond d’au moins 5%.

Un autre resserrement des règles en application le 30 novembre 2016.

À compter du 30 novembre, pour la majorité des demandes d’hypothèque, les prêteurs devront calculer votre admissibilité en se basant sur le taux de référence plutôt que le taux offert par l’institution financière. Si vous devez renouveler votre hypothèque dans les prochains mois, appelez-moi pour que je puisse traiter votre demande avant la mise en application des changements. Pour me joindre: 450 446-0102 ou r.campbell@hypotheca.ca